강은현 EH경매연구소 대표는 8월 2일 재테크전문 경제미디어 '머니S'가 주최한 제16회 머니톡콘서트 '고금리시대 부동산 투자 전략'에서 '불황 속 기회 경매시장'을 주제로 강연했다. /사진=장동규 기자

◆기사 게재 순서
(1) 글로벌 금융위기 후 대치 은마 '6.7억' 낙찰… 경매 기회 온다
(2) 강남 75억 빌딩 투자에 '57억' 대출… 금리상승기 전략은?
(3) 분양가 오르고 매매가 하락… 내집마련 계획 어떻게 세울까
"경매시장의 진검승부는 올해가 지나고 내년이나 내후년이 될 것입니다."

강은현 EH경매연구소 대표는 8월 2일 재테크전문 경제미디어 '머니S'가 주최한 제16회 머니톡콘서트 '고금리시대 부동산 투자 전략'에서 '불황 속 기회 경매시장'을 주제로 강연하며 이 같이 말했다.

강 대표는 2020년 전국적으로 15만건 가까운 경매 물건이 나왔지만 불과 1년 만인 지난해 물건 수가 12만4000여건으로 2만6000건가량 감소했다고 밝혔다. 여기서 주목할 점은 물건은 급격히 감소한 반면에 경매 참여자 수는 같은 기간 19만명대에서 18만명대로 불과 8000명가량 감소했다.

2020~2021년 경매 매각가율은 71.4%에서 78.9%로 7.5%포인트 높아졌다. 경매 참여자 수가 감소한 상황에도 높은 경쟁률로 인해 경매 가격은 오히려 상승한 것이다. 같은 기간 서울 강남구 아파트의 경매 매각가율은 반대로 하락했다. 강남 아파트 매각가율은 부동산가격이 폭등한 2018년 113.4%로 감정가를 초과했다가 2019년 98.1%, 2020년 108.6%, 2021년 99.8%로 하향 안정화되고 있다.
10년 전 강남 매각가율 '70%대'2008~2009년의 글로벌 금융위기 여파로 부동산 경기가 침체된 2012~2013년 서울 강남구 아파트 매각가율은 70%대 수준이었다. 실제 경매 사례를 보면 강남구 대치동 은마의 경우 2012년 11월 1차, 2012년 12월 2차 입찰에서 유찰돼 2013년 1월 3차 경매에서 최저 매각가격이 5억4400만원으로 떨어졌고 최종 낙찰가격은 6억6733만원(78.5%)으로 확정됐다.

경매 가격이 오른 현상에 대해 강 대표는 "사람들의 경매 시장에 대한 높은 기대치가 남았다는 뜻"이라고 분석했다. 경매 참여자 수 감소가 감소한 것에 대해 강 대표는 "실제 경매시장을 떠난 분은 별로 없었는데 경기가 좋아지고 부동산 가격이 우상향하다 보니 경매 물건이 급감했다"고 분석했다.

이어 "정권 변화에 따라 부동산 거래시장의 변수가 많아졌는데, 노태우 정부부터 문재인 정부까지 부동산정책을 통해 시장에 개입한 경우 단기적으로 가격이 하락했지만 중·장기적으로 보면 오히려 부동산 가격이 계속 상승했다"면서 "반대로 부동산 규제 완화 정책은 단기적으로 각종 호재가 이어졌지만 중·장기적으로 공급 부분에 있어 신호를 줬기 때문에 결국 소비자의 조바심을 진작시키는 효과를 가져왔다"고 설명했다.

그는 "올해를 조심스럽게 예측해보면 모든 지표가 우하향할 것"이라며 "투자자가 체감할 수 있는 지표는 올해가 아닌 내년과 내후년에 나타난다"고 덧붙였다.

사진=장동규 기자

전세가보다 낮은 경매 아파트 등장2000년 이후 경매시장은 고점과 저점을 반복했다. 2010년 이전에는 일부 예측이 가능한 5년 주기로 가격이 올랐다가 조정을 받았다. 하지만 이 같은 규칙적인 순환 움직임이 2015년 박근혜 정부 이후 벗어났다.

강 대표는 제주 토지 시장을 예로 들어 설명했다. 제주 토지 가격은 5년 동안 쉬지 않고 올랐는데 이는 대한민국 부동산의 바로미터라고 불리는 강남 아파트도 달성하지 못한 기록이다.

강 대표는 "토지 거래시장의 생애 주기는 3년이라고 판단하는데 제주 땅값이 무려 5년 동안 끊임없이 오르면서 영원할 것 같던 제주도 6년차에 조정을 받았다"며 "방송인 이효리씨가 2010년 제주에 입주한 후에 땅값이 폭등해 2015~2016년 10배가 상승했다"고 말했다. 사례를 보면 5억원대 토지 매물에 아무도 관심을 갖지 않아 해당 물건은 가격이 1억7300만원까지 떨어졌다. 이후 1억8300만원에 낙찰됐다. 2010년에 낙찰받은 낙찰자 A씨는 6년 후인 2016년 이 땅을 16억원에 매각했다.

강 대표는 올 상반기 전국 기준으로 두 번째로 참여자가 많았고 지방에서 가장 경쟁률이 높았던 경매 물건도 소개했다. 강원 속초시에 소재한 아파트로 최초 감정가는 8900만원이었다. 당시 해당 물건은 전세가가 1억2000만원으로 경매 감정가보다 높은 상태였다. 강 대표는 "무자본 갭투자가 가능한 상황이었는데 1억원에 낙찰 받아도 전세를 내놓는 순간 수천만원 이득이 예상되는 물건이었다"고 설명했다.

이어 강 대표는 "당시 시세는 1억3000만원대였는데 해당 물건에 79명이 경매 참여를 했고, 결국 높은 경쟁률로 인해 시세보다 높은 1억3500만원에 최종 낙찰이 됐다"고 말했다. 수도권에서는 올해 경기 이천시가 가장 많은 사람들이 관심을 보인 지역이었다고 강 대표는 분석했다.

이와 함께 강 대표는 경매 투자자가 주의해야 할 점에 대해서도 조언했다. 강 대표는 "무모하게 오른 가격을 정당화시키고 이를 목표로 세워선 안된다. 지난해까지는 맞았지만 올해는 아니다"면서 "최근 몇 년과 같이 집값이 상승한 시기엔 무딘 칼도 쓸 수 있었지만 거품이 사라졌을 때 가치를 증명해 보일 수 있을 것"이라고 강조했다.