규제 해제 지역은 각종 부동산 규제에서 자유로워지거나 완화된 규정을 적용받게 된다. 비조정대상지역이 되면 2년 거주요건을 충족하지 않아도 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용된다. /사진=이미지투데이

26일부터 수도권 일부 지역과 세종을 제외한 전 지역의 조정대상지역 규제가 해제됐다. 규제가 해제된 지역은 주택 매매거래 시 청약과 대출, 세금 등의 제한이 줄어들게 된다.

국토교통부는 지난 21일 '2022년 제3차 주거정책심의위원회'를 열어 전국 조정대상지역 41곳과 투기과열지구 4곳의 규제를 해제한다고 밝혔다. 26일 0시부터 이번 규제지역 조정안은 효력을 발휘한다.

수도권에서 조정대상지역을 해제한 곳은 ▲경기 안성?평택?양주?파주?동두천시다. 지방에서는 ▲부산 해운대?수영?동래?남?연제?서?동?영도?부산진?금정?북?강서?사상?사하구 ▲대구 수성구 ▲광주 동?서?남?북?광산구 ▲대전 동?중?서?유성?대덕구 ▲울산 중?남구 ▲충북 청주 ▲충남 천안 동남?서북 ▲논산 ▲공주 ▲전주 완산?덕진 ▲포항 남 ▲창원 성산이 조정대상지역 해제됐다.

이에 따라 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다. 투기과열지구 해제된 곳은 수도권에서 ▲인천 연수구?남동구?서구 ▲세종시다. 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어들었다.

이들 규제 해제 지역은 각종 부동산 규제에서 자유로워지거나 완화된 규정을 적용받게 된다. 주택을 취득한 시점에 조정대상지역 주택은 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고 그중 2년 이상을 거주해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있었다. 하지만 비조정대상지역이 되면 2년 거주요건을 충족하지 않아도 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용된다.

다주택자 양도소득세 중과 적용도 해제된다. 주택을 양도하는 시점에 중과 대상 주택 수가 2주택 이상이면 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 하지만 올해 5월10일부터 2023년 5월9일까지 다주택자가 양도하는 주택에 대해 1년간 한시적으로 양도소득세 중과를 유예한다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서 해제한 후 해당 지역에 소재하는 주택을 양도하면 양도소득세 중과세율이 아닌 기본세율을 적용한다. 장기보유특별공제 역시 적용할 수 있다.

일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례 기간도 3년으로 늘어난다. 주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유할 경우 일부 조건을 충족하면 양도세 비과세 특례를 받을 수 있다. 이전 주택을 취득한 날부터 1년 이후에 신규 주택을 취득해야 한다. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 이전 주택이 양도일 기준 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세에 해당한다.

조정대상지역에서 벗어난 뒤 해당 지역에 소재하는 주택을 신규 취득하면 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해도 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

1주택을 소유한 1세대가 이사?학업?취업 등의 이유로 조정대상지역에 소재하는 다른 주택을 추가 취득해 일시적 2주택이 돼도 이전 주택이 비조정대상지역에 있으면 3년, 조정대상지역지역에 있으면 2년 내 처분할 때 신규 주택 취득세 표준세율(1~3%)을 적용한다. 1주택을 소유한 1세대의 이전 주택 소재지가 조정대상지역에서 벗어나고 조정대상지역 내 소재하는 주택을 신규 취득하는 경우 신규 주택을 취득한 날부터 3년 안에 이전 주택을 처분하면 신규 주택 취득세에 표준세율(1~3%)을 적용한다.

전매 제한과 재당첨 제한, 2주택 이상 보유 세대의 주택담보대출비율(LTV)과 신용대출비율(DTI·DSR) 규제 등도 풀려 청약과 주택자금 대출의 문턱이 낮아질 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택가격상승률, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률, 아파트 입주량 등 관련 수치가 안정되고 거래 침체에 돌입한 지자체들의 규제 해제 요청이 반영된 것으로 판단된다"면서 "전반적인 거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것"이라고 내다봤다.

그는 "다만 매수자의 입장에선 규제 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것으로 생각된다"면서 "조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황에 높은 주택담보대출 이자를 내고 주택을 구입하기가 쉽지 않을 것"이라고 전망했다. 이어 "거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구입을 기대하기는 어렵다. 매수 실익이 낮다"고 진단했다.