운명의 활시위 당긴 '둔촌주공'… 조기 분양 성공할까

[머니S리포트 - '둔촌주공' 분양에 쏠린 눈] (1) 이자 160억, 83일 단기사채 쓴 '둔촌주공'… 일반분양에 사활

 
 
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편집자주|서울 강동구 '둔촌주공' 재건축 조합이 운명의 활시위를 당긴다. 분양시장 비수기로 꼽히는 12월 일반분양에 나서기로 한 것이다. 어쩔 수 없는 선택이기도 하다. 자금시장이 경색된 상황에 극적으로 '차환'이란 동아줄을 잡았지만 그리 오래 가진 못할 것으로 보인다. 5400억원 넘는 프로젝트파이낸싱(PF) 차환 대출 만기는 불과 83일(만기일 2023년 1월19일). 금리도 앞서 조달할 때보다 3배가 훨씬 넘는 12%에 달한다. 조합뿐 아니라 공사비를 받아야 하는 시공사들로선 분양 일정을 더 이상 늦출 수 없어 배수의 진을 친 셈이다. 둔촌주공은 1만2000여가구 국내 최대 규모 재건축 사업장이다. 일반분양 물량만 4700여가구에 이른다. 부동산 업계는 무난한 분양을 예상한다. 시장은 좋지 않지만 일반분양을 받아도 여전히 차익을 남길 수 있다고 평가하는 것이다. 이 같은 기대에 부응할지 시장은 숨죽여 지켜보고 있다.
둔촌주공 조합이 오는 12월 일반분양 추진에 나섰다. 만기 83일짜리 단기사체로 급한 자금을 막았지만 얼마 남지 않은 시간에 금리도 12%나 되면서 조합은 일반분양 물량을 무조건 완판 시켜야 하는 처지에 놓여있다. 부동산 업계 전문가들은 둔촌주공 일반분양이 순조롭게 진행될 것이라며 대체로 긍정적인 반응을 보였다. 둔촌주공이 기대에 부응하는 결과를 도출할 수 있을지 시장은 숨죽여 지켜보고 있다. /사진=뉴스1


◆기사 게재 순서
(1) 운명의 활시위 당긴 '둔촌주공'… 조기 분양 성공할까
(2) 정부 부동산 규제 해제, '둔촌주공' 구하기?
(3) [르포] 조합원분보다 싼 '일반분양가'… 참을 수 없는 유혹?


국내 최대 규모 재건축 사업으로 꼽히는 서울 강동구 '둔촌주공'(새 단지명 '올림픽파크포레온')이 오는 12월 일반분양을 추진한다. 기준금리 인상 여파로 수도권도 미분양에 시름하는 상황에서 초강수를 두는 셈이다. 둔촌주공은 7000억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 하루 앞둔 지난 10월28일 가까스로 차환 발행에 성공해 고비를 넘겼다. 당초 내년 1월 일반분양에 나설 예정이었으나 촉박한 차환 만기 일정을 감안, 일반분양을 서두른 것으로 보인다. 오는 12월 일반분양에 성공할 경우 선분양 계약금을 1월19일 만기 도래하는 차환 상환과 사업비 등으로 충당할 것으로 보인다.

만기 83일짜리 단기사채로 급한 자금을 막은 둔촌주공은 1월 차환 재연장이 쉽지 않은 상황이다. 최근 불거진 레고랜드발 PF 채무불이행(디폴트) 사태 이후 금융권의 대출이 깐깐해져 일반분양만이 현재 상황을 타개할 수 있는 마지막 희망이 될 전망이다. 시공사업단은 이번 차환 발행에 참여하지 않기로 한 HDC현대산업개발을 제외하고 현대건설(2005억원) 롯데건설(1710억원) 대우건설(1708억원) 등 대출채권 연대보증을 통해 총 5423억원의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)와 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행했다. 이번 단기사채 금리가 12%로 매우 높은 수준이다. 둔촌주공 조합이 3개월 동안 단기사채를 통해 부담해야 하는 이자가 단순계산해도 160억원에 달한다.

임종철 디자이너


사채 빌려 공사 연장


고금리 단기사채로 공사를 연장하고 있는 둔촌주공은 분양 성패 여부에 따라 최악의 경우 또다시 공사가 중단될 수도 있다. 조합과 시공사업단이 촉각을 곤두세울 수밖에 없는 이유다. 이 때문에 조합원 일부는 입주권을 포기하고 사업에서 손을 떼는 경우도 있다. 하지만 이마저도 쉽지 않은 분위기다. 부동산 업계에 따르면 최근 둔촌주공 조합원분 전용면적 84㎡ 입주권 계약이 14억원에 두 건 성사된 것으로 확인됐다.

현재 조합원당 평균 추가분담금이 1억8000만원으로 추정되고 주택담보대출비율(LTV) 최대 한도인 50%를 반영해 이자 7000만원을 더하면 최종 16억5000만원에 입주권을 매수하는 셈이다. 여기에 85㎡ 초과 기준 1주택자가 치러야 하는 등기비용은 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세를 합해 5530만원(공시가격비율 70% 기준)이다. 17억원 넘는 가격에 입주권을 매수해야 하는 데 비해 일반분양가가 12억~13억원으로 예상되는 상황인 만큼 가격 메리트가 낮다는 의견이다.


또 다른 난관 '앞집뷰'


그럼에도 부동산 업계는 강남권 분양가상한제 아파트라는 메리트가 있어 분양 성공을 장담하는 분위기다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "미분양이 발생해도 2·3순위에서 마감될 수 있는 물량"이라며 "미계약분이 발생하면 조합원 부담이 된다. 분양 초기엔 미분양 가능성도 있지만 확률이 낮다"고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "분양가가 관건인데 오랜만에 강남권의 일반분양이어서 순위 내 마감이 예상된다"고 내다봤다. 다만 "대출금리 인상과 청약수요 위축으로 실계약률은 좀 더 두고 볼 필요가 있다"고 전망했다.

최근 둔촌주공의 설계가 공개되며 실망하는 분위기도 역력하다. 둔촌주공의 전용면적 84㎡ A~H 총 8개 타입 가운데 타워형 E타입은 가장 많은 558가구로 주방 창문이 서로 마주 보는 형태로 배치, 사생활 침해 논란이 제기됐다. '부엌뷰' '앞집뷰'라는 조롱이 난무하는 상황에 분양 성적에 영향을 미칠지 주목된다.


 

신유진
신유진 yujinS@mt.co.kr

안녕하세요 머니S 재테크부 신유진 기자입니다. 유익한 기사를 전달하겠습니다.

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