50년 만기 특례보금자리론, 똑같이 5억 빌려도 이자 3.5억 더 낸다

머니S 박슬기 기자|조회수 : 19,574|입력 : 2023.01.28 05:31

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오는 30일 특례보금자리론이 출시된다. 서울시내 한 은행에서 시민들이 대출상담을 받고 있다./사진=뉴스1

주택금융공사가 오는 30일 특례보금자리론을 출시하는 가운데 대출자들 사이에선 만기 선택을 두고 고민이 커지고 있다. 만기가 길수록 월 원리금 상환 부담액이 줄지만 총 대출이자가 급격히 늘기 때문이다.

28일 금융권에 따르면 한국주택금융공사는 특례보금자리론 금리를 일반형 4.25~4.55%, 우대형 4.15~4.45%로 낮춰 오는 30일 출시할 계획이다.

애초 주금공은 우대형은 4.65~4.95%, 일반형은 4.75~5.05%의 금리를 적용할 것이라는 계획을 세운 바 있다.

하지만 최근 은행채 등 시장금리가 떨어지면서 시중은행의 주택담보대출 최저금리가 특례 보금자리론보다 더 낮아지자 특례보금자리론의 금리 경쟁력이 떨어진다는 비난이 일었다. 이에 주금공은 출시 나흘을 앞둔 지난 26일 0.5%포인트의 금리 인하를 전격 발표했다.

특례보금자리론은 기존 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 정책 모기지다. 특례보금자리론 대상은 주택가격이 9억원 이하이면서 기존 보금자리론과 달리 본인·배우자 합산 소득제한이 없다.

현재 대출을 받을 때 한도를 크게 제한하는 개인별 DSR (총부채원리금상환비율) 40% 규제가 특례보금자리론엔 적용되지 않아 실수요자들의 자금 마련에 숨통이 트였다는 평가다.

특례보금자리론 상품은 두가지로 나뉜다. 우대형은 주택가격 6억원 이하·부부합산소득 1억원 이하인 대출자를 대상으로 한다. 일반형은 주택가격 6억원 초과 9억원 이하, 부부합산소득 1억원 초과 대출자들이 받는 상품이다. 만기(10·15·20·30·40·50년)가 길수록 금리가 높아지는 구조다.

예를 들어 부부합산 소득이 1억을 넘는 A씨가 5억원의 특례보금자리론을 원리금균등상환방식으로 받는다고 가정하면 A씨는 일반형 상품을 선택해야 한다. A씨가 인터넷을 통해 전자약정방식(아낌e)으로 특례보금자리론을 신청하면 추가로 0.1%포인트 우대금리를 받을 수 있다.

이에 따라 A씨가 적용받을 수 있는 특례보금자리론 금리는 ▲10년만기 4.15% ▲15년만기 4.25% ▲20년만기 4.30% ▲30년만기 4.35% ▲40년만기 4.40% ▲50년만기 4.45%다.

A씨가 10~20년 만기를 선택할 경우 월 원리금은 ▲10년만기 510만원 ▲15년만기 376만원 ▲20년만기 311만원 등으로 300만원을 훌쩍 넘는다.

이어 ▲30년만기 249만원 ▲40년만기 222만원 ▲50년만기 208만원으로 낮아진다. 만기가 길어질수록 월 원리금 부담이 낮아진다.

하지만 총 대출이자를 보면 10년 만기는 1억1176만원에 그치지만 ▲30년 만기 3억9606만원 ▲40년만기 5억6357만원 ▲50년만기 7억4792만원으로 급증한다.

같은 5억원을 빌리지만 50년 만기로 빌리면 30년만기에 비해 3억5186만원을 더 갚아야 하는 셈이다.

특례보금자리론을 이용하다가 10년 뒤 집을 매도해 중도상환한다고 가정할 경우 50년만기 상품을 썼다면 그동안 갚은 원금은 3404만원에 그친다. 같은 기간 30년만기 특례보금자리론을 썼다면 이보다 2배 이상 많은 1억148만원의 원금을 상환하게 된다.

금융권 관계자는 "만기가 길어질수록 내야 하는 대출 이자가 많지만 장기간 나눠서 내는만큼 월 상환액이 크게 줄어 부담이 적은 편"이라며 "소득이 적고 소비가 많은 시기에는 만기를 길게 가져가고 중도상환 등을 하면 도움이 될 수 있다"고 설명했다.