'특례보금자리론'이 출시된 지난 30일 서울 중구 한국주택금융공사 서울중부지사에서 한 시민이 상담을 기다리고 있다./사진=뉴스1

최저 연 3.25%의 고정금리를 적용하는 정책 모기지 상품인 '특례보금자리론' 접수가 지난 30일부터 시작된 가운데 대출자들의 이자 셈법이 복잡하다.

특례보금자리론은 만기를 최장 50년까지 선택할 수 있지만 초기 상환부담이 적은 체증식 분할상환 방식은 최장 만기가 40년이기 때문이다.

31일 금융당국에 따르면 전날 오전 9시부터 홈페이지와 스마트주택금융 애플리케이션(앱)을 통해 특례보금자리론 신청을 받기 시작했다.

전날 한때는 주택금융공사 홈페이지에 접속자가 몰리면서 3000명에 육박하는 대기자가 발생, 접속이 10분 이상 지연되기도 했다.

온라인 신청이 어려울 경우 대비해 대면접수를 진행하는 SC제일은행 영업점 창구는 온라인 신청보다 비교적 한산한 모습이다.

SC제일은행 관계자는 "오픈런 수준까진 아니고 관련 고객들의 문의가 평소보다 2~3배 늘었다"며 "접수 기간을 1년으로 하고 온라인 신청도 받다 보니 영업점 창구로 접수자가 몰리는 상황은 아니다"고 설명했다.

이처럼 특례보금자리론에 대해 관심이 높은 것은 금리가 당초 계획보다 0.50%포인트 낮아지면서 대출자 이자부담이 크게 줄었기 때문이다.

특례보금자리론은 '안심전환대출'과 '적격대출'을 보금자리론에 통합한 상품으로 1년 간 한시 운영된다. 연간 공급규모는 39조6000억원이다.

특례보금자리론 상품은 우대형과 일반형 등 두가지로 나뉜다. 우대형은 주택가격 6억원 이하·부부합산소득 1억원 이하인 대출자를 대상으로, 일반형은 주택가격 6억원 초과 9억원 이하, 부부합산소득 1억원 초과 대출자들이 받는 상품이다.

일반형 금리는 4.25~4.55%, 우대형 금리는 4.15~4.45%다. 만기(10·15·20·30·40·50년)가 길수록 금리가 높아지는 구조다.

다만 40년 만기는 만 39세 이하이거나 신혼부부(혼인기간 7년 이내)여야 한다. 50년 만기 역시 만 34세 이하 또는 신혼부부 조건을 충족해야 한다.

기존 보금자리론과 마찬가지로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 70%(생애 최초 구매자 80%)와 60%가 적용된다. 대출 한도를 크게 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 적용되지 않는다.
상환방식 3가지는?상환 방식에는 원금과 이자비율이 매월 바뀌지만 대출 상환 종료까지 매월 같은 금액을 내는 '원리금균등 분할상환', 대출 원금만 매월 같은 금액으로 갚으면서 이자가 점점 줄어드는 '원금균등 분할상환'(체감식 분할상환), 대출 초기에 갚아야 하는 원금과 이자 비중을 작게 설정하고 시간이 지날수록 원리금을 늘리는 방식인 '체증식 분할상환' 등 3가지가 있다.

다만 50년 만기 특례보금자리론은 체증식 분할상환이 불가능하다.

이에 따라 40년 만기 체증식 분할상환과 50년 만기 원리금균등상환을 두고 어느 상품을 선택해야 유리할 지 대출자들의 고민이 커지고 있다.

5억원의 일반형 특례보금자리론을 빌릴 경우 40년 만기(4.00%) 체증식 분할상환으로 빌렸을 경우 첫달 납입액은 약 167만원이다.

50년 만기(4.05%) 원리금균등상환방식의 월 원리금은 195만원으로 40년 만기 체증식 분할상환에 비해 월 원리금이 28만원 많다.

총 이자액을 따져보면 40년 만기 체증식 분할상환방식은 5억7295만원, 50년 만기 원리금균등상환방식(6억6707만원)보다 9412만원 적다.

40년 체증식 분할상환과 50년 원리금균등 상환의 월 납입금이 비슷해지는 시기는 납부 120회차(10년)다.

10년 이내에 주택을 처분해 특례보금자리론을 중도상환할 경우 40년 체증식 분할상환방식을 선택하는 게 50년 만기 원리금균등 상환방식보다 상환부담이 적다는 분석이다.

금융권 관계자는 "50년 만기는 월 납입금이 고정돼 있어 안정적으로 상환계획을 세우고 싶은 대출자들이 선택하기에 적절해보인다"며 "각자의 소득과 소비 등을 감안해 상환 계획을 세워야 한다"고 말했다.

한편 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론에서 은행 주택담보대출로 다시 옮겨가는 경우 중도상환수수료가 없다.

인터넷을 통한 전자약정 방식(아낌e)으로 신청할 시 추가로 0.1%포인트 금리할인을 받을 수 있다. 사회적 배려 층·저소득청년·신혼가구·미분양주택 등 최대 한도 0.8%포인트의 기타 우대금리를 더하면 최대 0.9%포인트 낮은 금리가 적용될 수 있다.

우대금리 중복 적용 시 특례보금자리론 금리는 연 최저 3.25~3.55%까지 낮아진다.