고금리에 대출 이자가 오르며 부동산 시장에 한파가 찾아오자 전국 아파트 미분양 비율이 높아지고 있다. 1일 한국주택협회 자료 분석 결과 지난해 4분기 말 기준 전국 민간아파트의 평균 초기분양률은 58.7%을 기록했다. 여기에 /사진=뉴시스

침체에 빠진 부동산 시장이 좀처럼 활기를 찾지 못하면서 미분양 물량이 속출하고 있다. 전문가들은 집값 하락기를 맞아 거품이 꺼진 기존 아파트 대비 신축 아파트의 분양가가 너무 높다는 점을 그 원인으로 분석하고 있다.

1일 한국주택협회 주택통계정보에 따르면 지난해 4분기 말 기준 전국 민간아파트의 평균 초기분양률은 58.7%를 기록하며 전분기 대비 5.4%포인트, 전년동기 대비 15.6%포인트 각각 하락했다. 분양된 아파트 10가구 중 최소 4가구가 주인을 찾지 못한 셈이다.

민간아파트 초기분양률이란 주택도시보증공사(HUG)의 주택분양보증(주상복합 제외)이 발급되고 입주자 모집승인을 받아 분양한 민간아파트를 대상으로 분양 실시 직후 3개월간 계약 체결 가구 수 대비 총 분양 가구 수를 조사한 것이다.

2022년 4분기 말 기준 수도권 민간아파트 평균 초기분양률은 75.1%였다. 3분기에 비해 18.0%떨어졌다. 서울 지역 수치가 특히 낮게 집계됐다. 서울 민간아파트 초기 분양률은 20.8%로, 전년 동기(100%) 대비 79.2%포인트나 감소한 결과다. 통계 발표가 시작된 2015년 3분기 이후 최저치이기도 하다.

전국에서 초기분양률이 가장 낮은 지역은 울산으로 3분기 분양률이 한자릿수인 3.4%에 불과했다. 제주(15.1%)에 이어 서울의 초기분양률이 세번째로 낮았으며 대구(26.4%) 부산(31.1%) 등도 분양이 원활하지 않았다.

청약 성적 또한 부진에서 벗어나지 못하는 모습이다. 1일 부동산 플랫폼 '직방'에 따르면 지난달 전국 1순위 청약경쟁률은 0.3대 1로 전년 동기(12.6대 1)대비 급락한 반면 같은 기간 1순위 청약 미달률은 73.8%를 기록했다. 전년 동기(0.8%)에 비해 90배 이상 늘어난 셈이다.

청약 미달률이 96.3%에 육박하는 단지도 있다. 충남 서산 해미면에 준공되는 '서산 해미 이아에듀타운'은 지난달 총 80가구를 모집하는 1순위 청약에서 신청자 1명이라는 결과를 마주봐야 했다. 2순위 청약에서도 신청자는 2명에 그치며 지난달 전국에서 청약 미달률이 가장 높은 단지로 꼽혔다.

주택 분양 수요 감소에 비례해 미분양 주택 비율도 빠르게 늘고 있다. 국토교통부 집계에 따르면 지난달 전국 미분양 주택 수는 6만8107가구로 전월(5만8027가구) 대비 17.4% 증가했다. 정부는 아직 상황을 예의주시하겠다는 입장이다. 원희룡 국토부 장관은 지난 30일 정부의 미분양 아파트 매입 계획을 묻는 질문에 "미분양 물량을 떠안을 단계가 아니다"며 건설사들의 자구책이 우선 요구된다는 뜻을 밝혔다.

여기에 올해 입주예정물량이 크게 증가할 것으로 예고되며 미분양 가구는 더욱 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 1일 한국부동산원에 따르면 올해와 내년 합산 총 79만5822가구가 신규 입주를 앞두고 있다. 직전 기간에 해당하는 2021~2022년(63만3021가구)보다 25.7% 증가한 수치다.

진태인 집토스 아파트 중개팀장은 "아파트 미분양이 증가하는 이유는 간단히 말해서 '비싸기 때문'이라며 "2021년 이전에는 상승장 전에 매입했던 부지에 아파트를 건축하고, 올라간 시세와 분양가 상한제로 낮아진 분양가간의 차익이 발생해서 청약 수요가 높았던 것이 사실이지만 지금은 다르다"고 전했다. 이어 "상승한 토지가격과 오른 시세, 건축비를 반영한 현재의 분양가와 기존 저렴한 신축 아파트 시세가 차이가 많이 나는 현 상황이 해결되기 전까지는 미분양 주택의 소진에 어려움이 많을 것으로 보인다"고 전했다.