주택 구입과 관련해 실수요자들의 부담을 덜어주기 위한 특례보금자리론 신청이 시작된 지난달 30일 서울 중구 한국주택금융공사 서울중부지사에서 한 고객이 상담을 받고 있다. /사진=뉴시스

계묘년의 묘책, 특례보금자리론이 1월30일 출시됐다. 전국 아파트 매매 거래량은 약 28만건으로 평년의 42% 수준인 역대급 거래절벽과 3고(고금리·고물가·고환율) 복합 위기로 인한 '부맥경화' 현상을 대비하기 위함으로 볼 수 있다.

특례보금자리론은 '안심전환대출'과 '적격대출'을 보금자리론에 통합한 상품으로 1년 간 한시 운영된다. 특례보금자리론의 장점은 무엇이고 우리는 이를 어떻게 활용해야 할까.
대출제한·고금리 "두마리 토끼 잡아라"현재 거래절벽의 가장 큰 요인은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등 소득 요건에 따른 대출제한과 1년6개월만에 0.50%였던 기준금리가 3.50%로 3.00%포인트 상승하는 등 가파르게 오른 금리를 들 수 있다.

특례보금자리론은 DSR에서 제외되고 시중 대출금리보다 낮은 고정금리(최저 3.25~4.55%)를 적용해 이러한 부담을 줄였다.

특례보금자리론 상품은 우대형과 일반형 등 두가지로 나뉜다. 우대형은 주택가격 6억원 이하·부부합산소득 1억원 이하인 대출자를 대상으로 한다. 일반형은 주택가격 6억원 초과 9억원 이하, 부부합산소득 1억원 초과 대출자들이 받는 상품이다.

일반형 금리는 4.25~4.55%, 우대형 금리는 4.15~4.45%다. 만기(10·15·20·30·40·50년)가 길수록 금리가 높아지는 구조다.

여기에 기존 보금자리론 지원 대상 기준인 소득기준(기존 7000만원 이하)을 없애고 주택가액도 9억원(기존 6억원)으로 완화해서 고소득자도 대출 신청이 가능할 수 있도록 문을 넓혔다.
자금용도 다양화… 부양·지원 동시에특례보금자리론은 주택 구입 목적뿐만 아니라 기존 대출 상환과 임차보증금 반환 용도까지 총 3가지 용도로 활용 가능하다.

완화된 조건으로 주택구입을 할 때 부담을 덜어줄 수 있는 것은 물론, 저금리 때 변동금리로 대출을 받은 이자 부담이 큰 차주에게는 대안책이 될 수도 있다.

대출 상환 목적의 경우 보금자리론·적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대해서도 이용할 수 있다.

다만 구입 용도로는 무주택자만, 상환과 보전 용도로는 1주택자만 신청이 가능하다. 일시적 2주택자는 기존주택을 2년 이내 처분해야 한다.
중도상환수수료 면제… 활용 부담↓ 일반적으로 대출을 받은 후 정해진 기일보다 일찍 상환하면 0.5~2.0% 수준의 중도상환수수료가 발생한다.

특례보금자리론은 기존 주택담보대출에서 갈아타는 경우는 물론 추후 특례보금자리론을 중도상환할 때도 면제될 예정이다.

특례보금자리론은 거치기간 설정이나 만기에 한꺼번에 상환하는 것이 불가능하기 때문에 4%대라고 해도 원리금 부담이 만만치 않다.

이를 줄이기 위해서 추후 저금리가 도래했을 때 전체나 일부만 상환을 해도 수수료를 면제하도록 했다.
특례보금자리론 슬기로운 활용법은 2019년 56조2000억원이었던 가계부채는 2020년 112조3000억원으로 1년만에 두배 껑충 뛰었다.

이는 2020년 기준금리가 0.50%로 사상 최저 수준이었고 이런 저금리 기조가 지속될 것이라고 생각했기 때문이다. 이 때 변동금리로 대출받은 차주들은 이자부담이 두 배 넘게 올랐을 가능성이 높다.

따라서 지금의 대출금리보다 특례보금자리론 금리가 낮다면 대출 상환 목적으로의 활용을 추천한다. 향후 시중 대출금리가 낮아지면 중도상환수수료 없이 갈아타기가 가능하기 때문이다.

반면 주택구입 목적으로 사용하는 것은 신중할 필요가 있다. 9억원 주택을 매입하면서 4억원(LTV 44%)의 특례보금자리론을 일반형 30년 기준으로 대출(원리금균등상환)받을 때 월상환금액은 200만원이 넘는다.

올해도 하락 매물들이 소진되면서 가격 반등의 가능성은 적기 때문에 무리할 필요는 없지만 분양권 잔금대출용이나 DSR과 고소득으로 평소에 대출이 어려운 무주택자들의 급매 위주 매입은 검토해 볼만하다.

계묘년에만 한시적으로 출시한 특례보금자리론이 나에게 묘책이 될 수 있을지 따져보고 현명한 시장 참여자가 돼보자.