사진은 지난해 10월 1기 신도시 범재건축연합회 구성원들이 서울 영등포구 여의도 산업은행 앞에서 '1기 신도시 재건축 대선공약 이행' 촉구 결의대회를 하고 있다. /사진=뉴스1

정부가 1기 신도시 특별법을 발표한 가운데 전문가들은 대체로 환영하면서도 정책 효과에 대해서는 조심스러운 반응이다. 전국 노후 택지에서 재건축을 추진하는 아파트 단지에 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 완화와 각종 심의 절차도 통합하는 등 각종 특례를 적용하기로 했다. 다만 시장에서는 형평성 문제와 함께 재건축초과이익환수제(재초환)가 걸림돌로 작용할 것으로 보고 있다.

국토교통부는 지난 7일 재건축을 추진하는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(1기 신도시 특별법)의 주요 내용을 확정했다고 밝혔다.

특별법에는 용적률을 최대 500%까지 대폭 완화하고 리모델링을 하는 경우 세대 수를 추가로 확보할 수 있도록 한다. 수직증축 허용 가구 수를 일반 리모델링 단지에 적용되는 15%보다 더 높여준다는 방침이다.

특히 국토부는 특별법 적용 대상으로 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 택지지구와 같은 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심(시행령에서 구체화) 등을 노후계획도시에 포함될 수 있도록 했다. 기존 신도시뿐만 아니라 인접 지역도 개발할 수 있는 것이다. 이에 따라 1기 신도시 외 수도권 택지지구, 지방거점 신도시까지 대상이 넓어졌다.

전문가들은 1기 신도시 특별법을 긍정적으로 평가했다. 다만 형평성 문제 해결과 함께 공공 환수가 제대로 이뤄져야 한다고 설명했다. 특히 과도한 환수는 사업성을 떨어뜨리는 만큼 적절한 수준을 찾는 부분도 함께 이뤄져야 한다는 입장이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것으로 판단한다"고 말했다.

대규모 이주 수요로 인한 임대차 시장 불안도 문제로 꼽혔다. 함 랩장은 "수도권 물망지 일부는 지역 내 인구 40만~50만명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안 문제 등 해결이 필요할 것으로 보인다"며 "특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것으로 판단된다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "특례로 인해 사업성이 좋아지고 속도도 빨라질 수 있으나 형평성 논란이 따라올 수 있다"며 "리모델링 증가 가구수나 재건축 초과이익 환수 범위의 수준이 중요할 것으로 판단된다"고 설명했다. 이어 "특별법으로 이주하는 인구가 대규모이기 때문에 정부가 지원하는 이주대책이 인근 토지비나 임대차 시장 불안 요소가 될 수 있어 이에 대한 대책이 필요하다"고 덧붙였다.