무자본 갭투자를 막고 악성 임대인을 퇴출하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증의 보증대상 전세가율울 100%에서 90%로 낮추는 정부의 전세사기 예방대책이 5월 시행을 앞두고 있다. 이 경우 수도권 빌라에서 전세로 사는 거주자 10명 중 적어도 6명이 보증보험 가입대상에서 제외될 수 있다는 분석이 나왔다./사진=뉴스1

5월부터 주택도시보증공사(HUG) 전세금 보증보험 가입 대상의 전세가율이 100%에서 90%로 낮아진다. 정부가 지난해 하반기 사회적 문제로 떠오른 '빌라 사기꾼' 사태의 재발을 막기 위해 마련한 정책의 일환이다. 이렇게 되면 전세계약을 통해 수도권 빌라에 사는 사람 10명 중 6명이 보증보험 가입이 거절될 수 있다.

6일 부동산 중개업체 집토스의 최근 3개월간 서울?경기?인천 세 지역의 빌라 실거래가와 공시가격 분석에 따르면 현재 전세 시세 유지 시 5월부터 전체 거래의 66%가 전세보증 가입 대상에서 제외되는 것으로 드러났다. 다음달 발표를 앞둔 주택 공시가격 하락이 예상되는 가운데 공시가격 10% 하락을 전제로 한 결과다.

보증보험 가입요건 불충족율이 가장 높을 것으로 예측되는 지역은 인천 강화(90%)다. 서울 강서(88%) 인천 계양(87%) 경기 광주?의정부(86%)가 뒤를 이었다.

전세가율은 사려는 부동산 매매 가격과 전세보증금의 비율로, 전세가율이 높을수록 이른바 '깡통주택'의 위험이 높다, 앞으로 전세가율 산정 시 매매가는 공시가격의 140%를 기준으로 계산한다.

현재로선 전세가율 100%까지 전세보증에 가입이 가능한 상태지만, 내달 공시가격이 하락하고 5월 바뀐 보증보험 전세가율 기준이 적용될 경우 보증금 가입을 거절당하는 임차인 비율이 크게 늘어날 수밖에 없다. 전세 시세가 지금보다 최소 20% 떨어져야 가입요건 충족율에 변화가 없을 것으로 보인다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "그동안 세입자들은 '보증금은 돌려받는 돈'이라는 인식을 가지고 있었기에 전세 계약을 더 선호했지만, 최근 전세 사기가 조직적으로 이루어지고 보증금을 반환받지 못하는 일이 많이 발생하면서 세입자들의 불안감이 매우 높은 상황"이라며 "전세계약 체결시 보증보험을 가입할 수 없다면, 전세 수요가 월세로 많이 이동해 기존 전세 세입자의 전세금 미반환 사례가 더 늘어날 수 있다"고 설명했다.

이어 "매매 가격과 더불어 전세 가격도 동반 하락한다면 임대인이 전세퇴거대출을 받을 수 있는 한도도 줄어 기존 세입자의 퇴거에 장애가 발생할 수 있다. 세입자들의 순조로운 주거이동과 부동산 시장의 연착륙을 위해 전세퇴거대출의 조건을 한시적으로 완화하는 것도 하나의 방안"이라고 전했다.