'확정 수익률 연 11% 보장' '5000만원 투자로 월 120만원 임대수익 보장 오피스텔' '월급처럼 연 10% 투자금 돌려주는 상가'….

수익형부동산의 대표상품으로 불리는 상가와 오피스텔시장에 '깡통주의보'가 내려졌다. 부동산 경기침체와 공급과잉이 맞물리면서 미분양이 늘고 신축건물의 공실률이 증가하자 고수익을 미끼로 허위·과대광고를 통해 투자자를 유혹하는 사례가 늘고 있는 것이다.

◇물량 많은 만큼 '속빈 강정'도 많아

'깡통 오피스텔'과 '깡통 상가'는 계약 당시 높은 수익률을 보장했음에도 최초로 받았던 수익률보다 현저히 낮은 임대료를 받게 된 오피스텔이나 상가를 말한다. 또 해당 건물을 짓다가 시행사 부도로 공사가 중단되는 경우도 이에 해당한다.

수익률 확정 보장기간이 끝난 일부 점포와 오피스텔의 경우 임대료를 받아도 재산세와 대출이자 등을 빼면 남는 게 없거나 밑지는 경우가 속출하는 것으로 알려졌다.

오피스텔은 올해 입주 물량이 4만1300여실에 이른다. 2000년 이후 사상 최고수준이다. 오피스텔과 상가 등 수익형부동산에 대한 불신이 높아지면서 다양한 안정망을 구축한 수익형부동산을 고르는 '옥석가리기'가 그 어느 때보다 중요해졌다.

시행사나 광고대행업체가 내세우는 개별 상품의 투자수익률 못지않게 해당 물건이 들어서는 지역의 미래를 분석하는 시각이 필요하다고 전문가들은 말한다.

예컨대 현재 7%대 수준을 유지하는 지역의 임대수익률을 참고해 새로 짓는 오피스텔의 임대료를 계산하는 것은 착시현상이다. 수요가 한정돼 있는 요즘 상황에서 공급이 더해지면 임대료는 낮아질 공산이 크기 때문이다.

분양가는 저렴한데 내세우는 수익률이 상식수준보다 높다면 일단 의심해볼 필요가 있다는 지적도 나온다. 구로구 A오피스텔 분양 관계자는 "일부만 10% 이상의 수익률을 챙겨가고 일반투자자에겐 그 수혜가 오지 않는 경우도 허다하다"며 "특약사항 등을 계약 전 반드시 확인해 혹여나 발생할지 모르는 분쟁에 대비해야 한다"고 말했다.

◇안정망 구축된 단지 어디어디 있나

소비자의 신뢰를 회복하기 위해 다양한 보장성 안정망을 제시하는 현장도 늘어가는 추세다. 5년간 임대수익의 일부지원, 신탁사 보장 등 방법도 여러가지다.

미래자산개발이 지난 2월부터 공급 중인 제주시 건입동 일대 '호텔 리젠트마린 제주'의 경우 KB금융지주 계열사인 KB부동산신탁과 개발형 토지신탁을 계약해 분양자의 관리 및 완공 후 소유권 이전까지 신탁사가 진행한다. 공사비 마련은 물론 계약자의 소유권 이전까지 신탁사에서 보장해주는 셈이다.

또 준공 후 바로 원활한 운영을 위해 분양 전부터 중국 여행사와 중국인 관광객 유치를 위한 MOU를 체결했고, 성읍랜드 승마체험 등과 할인혜택 제휴를 맺었다.

현대엠코가 시행과 시공을 맡은 쇼핑몰 상봉동 '이노시티'는 패션전문 쇼핑몰 엔터식스와 미리 10년간 장기 임대차 계약을 맺고 분양계약과 동시에 투자자에게 임대차 계약을 맺도록 했다. 이에 따라 약 10년간 공실 없이 운영할 수 있게 됐다.

대우건설은 서울 강동구 천호동 '천호역 한강푸르지오시티' 오피스텔 일부 실에 한해 최대 8년 동안 월 15만원을 지원해주는 '특별혜택 8년' 프로그램을 적용 중이다. 오피스텔 공급과잉으로 당초 제시했던 임대료보다 월세시세가 떨어질 것을 대비해 그 차액을 잔금납부에서 빼주는 방식이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "수익형부동산은 과도한 융자를 활용하는 상품의 경우 임차인 변동 시, 공실 감안 시 유동성 리스크를 겪지 않을 정도의 투자금 범위 조정이 필요하다"며"수익률보다는 안정성이 기본이 돼야 하고 임차인과의 계약 내용을 꼼꼼히 챙기되 투자상품에 문제가 생길 경우 추후 독립적인 운영이나 개인적 임대가 현실적으로 가능한지 사전에 체크해야 한다"고 조언했다.